[건축물관리계획 수립 대상]

우리건물도 대상일까? 확인해야 할 핵심 기준

안녕하세요. 건축물관리계획 수립 전문 아파트너스입니다.

건축물관리계획과 관련해 자주 접하는 문의가 있습니다.

건축물관리계획 수립 대상은 건물의 이름이나 용도 하나만 보고 판단하기 어렵습니다.

연면적, 건축물대장상 용도, 사용승인 시점, 법령상 제외 대상, 기존 계획 수립 여부를 함께 확인해야 합니다.

이번 글에서는 우리 건물이 건축물관리계획 수립 대상인지 확인할 때 살펴봐야 할 핵심 기준을 정리해 보겠습니다.

1. 건축물관리계획이란?

건축물관리계획은 건축물의 안전을 확보하고 사용가치를 유지·향상하기 위해 「건축물관리법」에 따라 수립하는 법정 계획입니다.

단순히 건축물의 기본정보만 작성하는 문서가 아니라, 건축물의 주요 시설과 안전성능, 향후 유지관리 방향을 종합적으로 정리하는 계획입니다.

즉, 건축물관리계획은 일반적인 시설점검표가 아니라 건축물의 특성과 주요 시설을 기준으로 앞으로 어떻게 관리할 것인지를 정리하는 종합 관리계획이라고 볼 수 있습니다.

2. 건축물관리계획 수립 대상의 기본 기준

「건축물관리법」 제11조에 따르면, 사용승인을 받으려는 건축물이 「건설산업기본법」 제41조에 따라 건설사업자가 시공해야 하는 건축물인 경우 건축주는 건축물관리계획을 수립해 사용승인 신청 시 제출하는 것이 기본 원칙입니다.

따라서 수립 대상 여부를 확인할 때는 먼저 「건설산업기본법」 제41조의 적용 여부를 살펴봐야 합니다.

「건설산업기본법」 제41조는 연면적이 200㎡를 초과하는 건축물과, 200㎡ 이하이더라도 공동주택·다중주택·다가구주택·공관 및 일정한 다중이용 건축물에 해당하는 경우 건설사업자가 시공하도록 규정하고 있습니다.

3. 연면적이 200㎡를 넘더라도 제외될 수 있습니다

건설사업자가 시공해야 하는 규모에 해당하더라도 「건축물관리법」과 같은 법 시행령에서 정한 제외 대상이라면 건축물관리계획 수립 의무에서 제외될 수 있습니다.

특히 「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택은 별도의 관리체계가 적용되기 때문에 건축물관리계획 수립 대상에서 제외됩니다.

공장과 지식산업센터, 학교 등도 시행령상 제외 대상에 포함될 수 있으므로, 연면적만 확인해서는 정확한 판단이 어렵습니다.

건물의 일반적인 명칭만 보면 안 됩니다

현장에서 부르는 건물 이름과 건축물대장에 기재된 법적 용도는 다를 수 있습니다.

예를 들어 ‘물류센터’라고 불리는 건물이라도 건축물대장에는 창고시설, 공장, 운수시설 또는 복합용도 건축물로 기재될 수 있습니다.

이 가운데 시행령상 제외 대상인 공장으로 등록된 경우와 창고시설로 등록된 경우는 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

오피스텔, 숙박시설, 복지시설도 건물의 상호나 통상적인 명칭이 아니라 건축물대장에 기재된 주용도와 세부 용도, 연면적을 기준으로 확인해야 합니다.

4. 기존 건축물은 사용승인 시점을 함께 확인해야 합니다

현재 「건축물관리법」 제11조의 기본적인 수립 절차는 신축 등의 사용승인 신청 단계에 맞춰져 있습니다.

건축주는 사용승인을 신청할 때 건축물관리계획을 함께 제출하는 것이 기본 원칙입니다.

다만 「건축물관리법」이 시행된 2020년 5월 1일 이전에 이미 사용승인을 받은 건축물은 현재의 신규 건축물과 동일한 방식으로만 판단해서는 안 됩니다.

법 시행 전 사용승인을 받은 기존 건축물 가운데 당시 경과조치 적용 대상이었다면, 법 시행 이후 진행된 절차에서 건축물관리계획이 이미 수립·제출되었을 수 있습니다.

모든 기존 건축물이 현재 새롭게 건축물관리계획을 수립해야 하는 것은 아닙니다.

이미 계획이 수립·제출되었지만 담당자 변경이나 관리업체 인수인계 과정에서 계획서의 존재를 확인하지 못하는 경우도 있습니다.

따라서 신규 수립을 진행하기 전에 기존 보관자료와 제출 이력부터 확인하는 것이 필요합니다.

5. 우리 건물의 대상 여부, 무엇을 확인해야 할까요?

다음 다섯 가지를 확인하면 건축물관리계획 수립 대상 여부를 보다 정확하게 검토할 수 있습니다.

복합용도 건축물이나 증축·용도변경 이력이 있는 건축물은 현재 건축물대장만 확인하는 것으로 충분하지 않을 수 있습니다.

이러한 경우에는 다음 자료를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

6. 수립 대상 확인부터 필요한 자료 검토까지

건축물관리계획은 건축물대장에 있는 내용을 단순히 옮겨 적는 문서가 아닙니다.

건축물의 용도와 구조, 주요 마감재와 부착 제품, 화재·피난안전, 구조·내진 성능, 에너지 성능, 주요 시설의 장기적인 수선 방향 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

수립 전 준비하면 좋은 자료

보유한 도면이나 설계자료가 부족하거나 실제 건물 상태와 기존 자료가 일치하지 않는다면, 계획서 작성 전에 현재 보유자료와 추가 확인이 필요한 항목부터 점검해야 합니다.

건축물별 인허가 이력과 세부 현황에 따라 검토 결과가 달라질 수 있으므로, 최종 제출 대상 여부와 제출 절차는 관할 지방자치단체의 안내도 함께 확인하시기 바랍니다.

※ 본 콘텐츠는 2026년 7월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성한 일반적인 안내입니다. 실제 건축물관리계획 수립·제출 대상 여부는 건축물의 용도, 규모, 사용승인 시점, 인허가 이력 및 관할 지방자치단체의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

주요 근거: 「건축물관리법」 제2조·제11조 및 부칙 제4조, 「건축물관리법 시행령」 제6조·제8조, 「건설산업기본법」 제41조