공동주택관리법 시행령 개정 : 2026년 6월 3일부터 달라진 과태료 부과기준과 장기수선계획
행정 실무에서 특히 신경 쓰이는 부분 중 하나가 바로 과태료 처분일 것입니다.
“장기수선계획에 예정된 공사를 올해 시행하지 못하면 과태료가 얼마인가요?”
“장기수선충당금을 잘못 사용하면 금액이 적어도 무조건 1,000만 원인가요?”
“사업자 선정 과정에서 발생한 위반도 모두 같은 금액으로 처분되나요?”
이처럼 현장에서 문의가 많았던
「공동주택관리법 시행령」 별표 9의 과태료 부과기준이 개정되어
2026년 6월 3일부터 시행되고 있습니다.
이번 개정의 핵심은 일부 위반행위에 대해 위반금액이나 지연기간과 관계없이
동일하게 부과하던 기준을 개선하여
위반금액, 지연기간 및 위반횟수에 따라 과태료를 차등 부과하도록 세분화한 것입니다.
이번 개정으로 무엇이 달라졌을까요?
- 일부 소액·최초 위반에 대한 과태료 기준이 낮아졌습니다.
- 신고 및 관리업무 인계 지연기간에 따른 단계별 기준이 마련되었습니다.
- 위반금액이 크거나 같은 위반이 반복되는 경우에는 종전과 같이 최대 1,000만 원까지 부과될 수 있습니다.
목차
1. 2026년 공동주택관리법 시행령 개정 조항 및 과태료 부과기준 변경사항
이번 개정은 위반금액, 지연기간 및 위반횟수를 고려하여
과태료를 단계적으로 부과할 수 있도록 기준을 세분화한 것이 특징입니다.
※ 금액 단위: 만 원
| 주요 위반행위 | 종전 기준 | 2026년 6월 3일 이후 기준 |
|---|---|---|
| 주택관리업자 또는 사업자 선정기준 위반 | 1차 200 2차 300 3차 이상 500 |
위반금액 100만 원 미만 1차 50 / 2차 100 / 3차 이상 150위반금액 100만 원 이상 1차 200 / 2차 300 / 3차 이상 500 |
| 관리방법·관리규약·입주자대표회의 구성 등의 신고 지연 | 1개월 미만 30 1개월 이상 100 |
10일 미만: 30 10일 이상 1개월 미만: 50 1개월 이상: 100 |
| 공동주택 관리업무 미인계 | 지연기간과 관계없이 1,000 | 지연기간 1개월 미만: 500 지연기간 1개월 이상: 1,000 |
| 장기수선계획에 따른 주요시설 미교체·미보수 | 위반횟수와 관계없이 1,000 | 1차 위반: 500 2차 위반: 700 3차 이상 위반: 1,000 |
| 관리사무소장 부당 해임 또는 해임 요구 | 위반횟수와 관계없이 1,000 | 1차 위반: 500 2차 위반: 700 3차 이상 위반: 1,000 |
| 관리비·사용료·장기수선충당금 용도 외 사용 | 위반금액과 횟수에 관계없이 1,000 | 위반금액과 위반횟수에 따라 50만 원부터 1,000만 원까지 차등 부과 |
특히 공동주택 관리업무 미인계는 종전에는 지연기간과 관계없이
1,000만 원이 부과되었지만, 개정 후에는 1개월 미만 지연과 1개월 이상 지연으로 구분됩니다.
다만 기준이 세분화되었다고 해서 공동주택 관리주체와 입주자대표회의의
법적 의무가 완화된 것은 아닙니다.
같은 위반이 반복되거나 위반 정도가 중대한 경우에는 높은 차수의 과태료 또는 가중기준이 적용될 수 있습니다.
2. 장기수선충당금 용도 외 사용 과태료와 적용 기준
관리비·사용료와 장기수선충당금을 법에서 정한 용도 외의 목적으로 사용한 경우에는
위반금액과 위반횟수에 따라 다음과 같이 과태료가 부과됩니다.
※ 금액 단위: 만 원
| 위반금액 | 1차 위반 | 2차 위반 | 3차 이상 위반 |
|---|---|---|---|
| 100만 원 미만 | 50 | 100 | 200 |
| 100만 원 이상 500만 원 미만 | 200 | 300 | 500 |
| 500만 원 이상 1,000만 원 미만 | 500 | 600 | 700 |
| 1,000만 원 이상 | 700 | 800 | 1,000 |
과태료 차수 계산
1차·2차·3차 이상 구분은 최근 1년간 같은 위반행위로 과태료 부과처분을 받은 이력을 기준으로 합니다.
이전 처분 후 1년이 지나 다시 적발된 경우에는 이전 처분을 차수 산정에 반영하지 않습니다.
과태료 가중
위반 정도가 중대하거나 입주자 등의 피해가 큰 경우 또는 위반상태가 12개월 이상 지속된 경우에는
개별기준 금액의 2분의 1 범위에서 가중될 수 있습니다.
과태료 감경
사소한 부주의나 오류에 따른 위반을 바로 시정한 경우에는 구체적인 사실관계에 따라 감경될 수 있습니다.
다만 감경 여부는 부과권자가 판단하며, 과태료를 체납하고 있는 경우에는 감경받을 수 없습니다.
따라서 과태료표의 금액만 확인하기보다
위반 지속기간, 이전 처분이력, 시정 여부와 피해 정도를 함께 확인해야 합니다.
3. 장기수선계획에 예정된 공사를 하지 못했다면 어떻게 해야 할까?
아파트 현장에서 빈번하게 발생하는 상황 중 하나는
“올해 장기수선계획에 공사가 잡혀 있는데, 막상 시설물 상태가 양호해 공사를 하지 않아도 될 것 같다”는 경우입니다.
시설물 상태가 양호하거나 현장 여건이 바뀌어 예정된 연도에 공사를 시행할 필요가 없다고 하더라도,
아무런 행정 절차 없이 공사를 미루고 방치하면 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.
공사 연기 및 계획 조정 시 확인사항
- 시설물의 현재 상태를 확인할 수 있는 점검 결과와 사진을 준비합니다.
- 공사를 연기해야 하는 객관적이고 구체적인 사유를 정리합니다.
- 변경할 공사 예정 연도, 수선주기, 공사범위 및 예정금액을 검토합니다.
- 관리주체가 장기수선계획 조정안을 작성하고 입주자대표회의 의결을 거칩니다.
- 3년 주기 정기검토 전에 조정하는 경우에는 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 수시조정을 진행합니다.
정기조정과 수시조정의 차이
장기수선계획은 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정해야 합니다.
정기검토 시점에 조정하는 경우에는 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결합니다.
3년이 지나기 전에 조정하려면 전체 입주자 과반수의 서면동의를 추가로 거쳐야 합니다.
4. 장기수선충당금 사용 전 확인해야 할 4가지
장기수선충당금은 공동주택 공용부분의 보수·교체 공사라는 목적에 부합하더라도
장기수선계획과 법정 사용절차에 따르지 않으면 부적정 집행으로 지적되거나
용도 외 사용 여부가 문제될 수 있습니다.
- 장기수선계획 반영 여부 확인
해당 공사의 항목, 공사시기, 수선범위, 수선율 및 예정금액이 단지 장기수선계획에 반영되어 있는지 확인합니다. - 실제 공사범위와 계획서 대조
공사 명칭만 확인하지 말고 실제 공사 부위, 면적, 수량 및 수선형태가 계획 내용과 일치하는지 확인합니다. - 장기수선충당금 사용계획서 작성
관리주체는 공사명과 공사내용, 대상 시설의 위치와 부위, 설계도면, 공사기간과 방법,
공사범위, 예정금액 및 발주방법 등을 포함한 사용계획서를 작성해야 합니다. - 입주자대표회의 의결 후 집행
작성한 장기수선충당금 사용계획서를 기준으로 입주자대표회의 의결을 거친 후 집행해야 합니다.
일반적인 공사를 먼저 시행한 뒤 사후에 장기수선충당금으로 계정을 변경하는 방식은
부적정 집행으로 지적될 수 있습니다.
예외적으로 긴급공사가 필요한 경우
갑작스러운 사고나 고장으로 즉시 보수하지 않으면 안전 또는 시설 운영에 문제가 발생하는 경우에는
장기수선계획 총론의 긴급공사 근거를 확인해야 합니다.
해당 항목이 장기수선계획에 반영되어 있고 총론에 긴급공사의 기준과 절차가 마련되어 있다면,
장기수선충당금 사용계획서를 작성하고 입주자대표회의 의결을 거쳐 우선 집행한 뒤
최초로 도래하는 정기 또는 수시 조정 때 해당 공사 내용을 장기수선계획에 반영할 수 있습니다.
5. 관리사무소 행정 실무 체크리스트
✅ 예정 공사 누락 여부
올해 장기수선계획에 예정된 공사 중 시행하지 않았거나 시기를 놓친 항목이 없는지 확인합니다.
✅ 미시행 공사 조정 여부
공사를 연기해야 한다면 시설물 점검자료와 연기 사유를 준비하고 장기수선계획 조정 절차가 필요한지 확인합니다.
✅ 수선형태와 범위 일치 여부
장기수선계획의 전면교체·부분수선 구분과 실제 공사범위, 면적 및 수량이 일치하는지 대조합니다.
✅ 사용계획서 및 사전 의결
장기수선충당금 사용 전 사용계획서를 작성하고 입주자대표회의 의결을 거쳤는지 확인합니다.
✅ 긴급공사 총론 근거
긴급공사로 집행하는 경우 총론에 대상 시설과 처리절차가 마련되어 있는지 확인합니다.
✅ 회계 및 계약 절차
관리비·사용료·장기수선충당금 회계가 구분되어 있으며
사업자 선정, 계약, 공사 및 지출 절차가 적정하게 진행됐는지 확인합니다.
💡 적절한 시기의 장기수선계획 조정이 과태료를 예방합니다
이번 2026년 과태료 기준 개정으로 현장의 숨통은 다소 트였지만, 이는 처벌의 단계를 합리화한 것일 뿐 장기수선계획을 철저히 준수하고 장충금을 적정하게 관리해야 하는 의무 자체가 완화된 것은 결코 아닙니다.
아파트 단지의 자산 가치를 지키고 억울한 행정 처분을 예방하는 가장 좋은 방법은, 문제가 발생한 뒤 수습하는 것이 아니라 공사 시행 전 미리 장기수선계획을 정밀하게 검토하고 필요한 조정 절차를 선제적으로 진행하는 것입니다.
아파트너스는 단지의 시설물 현황, 공사 이력 및 장기수선충당금 운영현황을 검토하여
법령과 실무 기준에 맞춘 장기수선계획 검토 및 조정을 도와드리고 있습니다.
장기수선계획에 예정된 공사를 연기해야 하거나
장기수선충당금 사용절차와 계획 조정이 고민되신다면 아파트너스로 문의해 주세요.
※ 본 내용은 2026년 6월 3일 시행된 「공동주택관리법 시행령」과 별표 9를 기준으로 작성되었습니다.
실제 과태료 부과 여부와 금액은 위반행위의 내용, 기간, 횟수, 시정 여부,
가중·감경 사유 및 관할 행정기관의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
📌 장기수선계획 수립 및 조정 문의하기
