아파트 예산 편성 전,
장기수선충당금 확인사항과 인상 절차

내년도 사업계획 및 예산안 수립 전, 장충금 적립요율 변경과 동의 절차를 확인하세요.

“내년 장충금을 올리려면 예산안에서 금액만 바꾸면 될까요?”
“입주민 동의와 장기수선계획 조정도 필요한가요?”

아파트 예산 편성 시기가 되면 내년도 사업계획 및 예산안에 반영할 장기수선충당금 인상 여부를 검토하게 됩니다. 승강기 교체·옥상방수 등 큰 공사가 예정돼 있다면, 현재 적립액과 앞으로 필요한 공사비를 함께 살펴봐야 합니다.

결론부터 확인

예산안의 금액만 올리기 전에,
장기수선계획과 관리규약을 확인하세요.

관리규약의 적립요율을 바꾸는지, 장기수선계획의 적립금액·공사계획을 조정하는지에 따라 필요한 절차와 동의 대상이 달라집니다.

1. 적립금액은 장기수선계획, 적립요율은 관리규약

「공동주택관리법 시행령」 제31조에 따르면 요율은 관리규약으로, 적립금액은 장기수선계획으로 정합니다. 월간 세대별 장기수선충당금은 법령상 산정방법에 따라 계산해야 합니다.

따라서 지난해 부과금액에 일정 비율을 더하기보다, 계획상 주요 공사비·현재 적립 잔액·향후 적립 예상액을 비교해 부족 여부부터 확인하는 것이 좋습니다. 공사비나 수선시기가 현실과 달라졌다면 계획 조정 필요성도 검토하세요.

관리규약 개정 절차가 필요합니다. 입주자대표회의 의결로 개정안을 제안하거나, 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 제안한 뒤 전체 입주자등 과반수의 찬성으로 결정합니다.

이때 ‘과반수’는 투표 참여자만을 기준으로 하는 것이 아닙니다. 전체 입주자등을 기준으로 찬성 요건을 확인해야 합니다.

이미 관리규약에 연도별 요율이 정해져 있고 2027년부터 예정된 요율을 적용하는 경우라면, 그 기준을 적용하기 위한 별도의 관리규약 개정은 필요하지 않습니다. 실제 규약 내용과 장기수선계획의 적립금액을 함께 확인하세요.

‘입주자’와 ‘입주자등’을 구분하세요

관리규약 개정의 의사결정 주체는 소유자뿐 아니라 법상 사용자도 포함하는 ‘입주자등’입니다. 장충금은 소유자가 부담하지만, 그 사실만으로 규약 개정의 동의 대상을 소유자로 한정하지 않습니다.

장기수선계획의 공사비·수선시기 등을 함께 바꿔야 한다면, 정기조정인지 수시조정인지를 확인해야 합니다.

* 입주자대표회의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우, 비용지출을 수반하는 장기수선계획 수립·조정은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 내용대로 의결합니다(시행령 제14조제3항).

즉, 장충금 인상이라는 이유만으로 언제나 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받는 것은 아닙니다. 관리규약 개정과 계획 조정이 모두 필요하다면 각각의 요건을 충족해야 합니다.

예를 들어, 승강기 교체비가 계획보다 늘었다면?

예상 공사비와 적립 부족액을 확인하고 계획 조정 여부를 검토합니다. 정기검토 시기가 아니라 수시조정이 필요하다면 전체 입주자 과반수의 서면동의를 준비하고, 관리규약의 요율까지 바꿔야 한다면 규약 개정도 별도로 진행합니다.

시행령 제20조제5항에 따라 개정안에는 개정 목적, 종전 관리규약과 달라진 내용, 관리규약준칙과 달라진 내용을 기재해야 합니다.

개정안 제안입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자등 10분의 1 이상의 서면 제안으로 준비합니다. 입주자대표회의가 제안하는 경우 제안서에 개정안의 취지·내용·제안유효기간·제안자 등을 포함합니다.
공고·개별 통지개정안을 단지 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공고하고, 개정안 요약서를 입주자등에게 개별 통지합니다. 통로별 게시판이 설치된 경우 함께 공고합니다.
찬성 요건 확인전체 입주자등 과반수의 찬성으로 개정을 결정합니다.
개정 신고입주자대표회의 회장은 개정일부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 신고서를 제출해야 합니다.